Кои са подходите и приложимите към тях методи за оценка на недвижими имоти

На пазара на недвижимите имоти, определянето на точната стойност на един имот е от ключово значение както за продавачите и купувачите, така и за инвеститорите, кредитните институции и всички заинтересовани участници. Без обективна оценка, сделките могат да се окажат неравноправни, а финансовите и данъчни рискове — значителни. Затова съществуват различни методи за оценка на недвижими имоти, които целят да предоставят възможно най-реалистична представа за тяхната стойност. В България тези методи са регламентирани в Закона за независимите оценители и подзаконовите нормативни актове, които определят изискванията и стандартите за оценителската дейност. В тази статия ще разгледаме основните подходи за оценка — (пазарен или още наречен сравнителен), приходен и разходен и приложимите към тях методи.

Сравнителен подход – извежда стойност, като сравнява имота, предмет на оценка, с идентични или сходни/подобни имоти, за които е налична ценова информация.

Приложими методи:

• метод на непосредственото сравнение – прилага се при наличие на пазарни свидетелства за недвижими имоти, идентични с оценявания.
• метод на посредственото сравнение – прилага се при използване на пазарни свидетелства за сходни недвижими имоти, като се отчитат отклоненията в качествата на оценявания недвижим имот спрямо сходните/подобни такива.
• метод на предполагаемия приход – прилага се в случаите на нецелесъобразност на горните два метода, като базата за сравнение е предполагаемия приход, който би осигурил недвижимия имот.
•  

Приходен подход –  извежда стойност, като привежда бъдещи парични потоци към единна настояща капиталова стойност.

Стойността се основава на действителни или прогнозни приходи, които са или биха могли да бъдат реализирани от притежателя на имота ведно с неговите права. При инвестиционните имоти тези приходи могат да бъдат под формата на пазарен наем, докато при сгради, предназначени за собствено ползване, те биха могли да са под формата на условен наем, определен на базата на разходите, които собственикът би направил за наемане на еквивалентен имот.

Приложими методи:

• метод на капитализиране на бъдещите приходи от наем (рентни приходи) – основава се на предположението, че недвижимият имот ще носи в бъдеще приходи, без да е определящо значението на размера на инвестициите, които са вложени за изграждането му. Мярка за стойността са бъдещи рентни приходи, които имотът може да носи.
• метод на печалбата – при някои недвижими имоти способността за генериране на приходи е тясно свързана с конкретна употреба или търговска дейност, например: хотели, ресторанти, бензиностанции и други. За тези имоти изгодата за инвеститора може да зависи повече от естеството на бизнеса, отколкото от сравними пазарни свидетелства на база местоположението им.

Тези два метода се смятат за основни при определяне на пазарната стойност на следните видове имоти:

• имоти с жилища за отдаване под наем;
• имоти с административно предназначение;
• имоти с търговско предназначение;
• имоти със смесено предназначение;
• туристически обекти;
• промишлени обекти;

Разходен подход – извежда стойност, използвайки икономическия принцип, че купувач не би платил за даден актив повече от разходите за придобиване на актив с равностойна полезност, независимо дали чрез покупка или изграждане.

Този подход дава възможност на оценителя да определи стойност, отчитайки разходите за създаване на обекта на оценката, като се отчете износването (овехтяването, амортизирането) на недвижимия имот и други приложими отбиви.

Приложими методи:

• Метод на вещната стойност – изчисляват се разходите за създаване на идентичен/подобен обект/актив, които включват: стойност на земята (правото на строеж); разходи за проектиране и други съпътстващи разходи; стойност на сградата / сградите; стойност на инфраструктурата; разходи за финансиране на строежа; печалба от разработването; маркетингови разходи. Този метод се използва за оценка на възстановителна стойност за нов обект и на амортизирана възстановителна стойност.

Други методи:

• метод извеждане на остатъчната стойност – комбинация, прилагаща сравнителния, приходния и разходния подход.
• метод за извеждане на ликвидационната стойност – извършва се, ако е възложено в целта на оценката и се прилага при принудителна или доброволна продажба. Определяне на ликвидационна стойност се прилага при специфични допускания, отнасящи се до обекта/ актива или собственика. Докладваните стойности са валидни единствено към датата на оценката.
• метод „Негели“ и метод на обезщетението – при липса на активен пазар и/или невъзможност за събиране на достоверна пазарна информация, по изключение се допуска прилагането на тези методи, известни в практиката.

Изборът на подходящ метод за оценка на недвижими имоти зависи от множество фактори — вида на имота, целта на оценката и наличната информация. Познаването на различните подходи и техните специфики не само улеснява процеса на вземане на решения от страна на оценители и потребители, но и гарантира по-голяма прозрачност и справедливост при сделките. Важно е оценките да се извършват от сертифицирани и квалифицирани специалисти, които стриктно спазват изискванията на българското законодателство, професионалните стандарти, а и не забравят, че етиката в бизнеса не е отживелица.